抄底地产股？

Original 曲涛中房网 2022-04-26

国内资本市场近期的持续低迷也带动了地产版块的整体疲软。

2018年伊始，地产股迎来爆发性上涨。以房地产指数（991007）为例，1月2日该指数跳空高开，一路上涨至1月24日创出近两年来新高7961.13点。据中房网粗略测算，短短17个交易日，该指数涨幅高达18.88%。

好景不长，随后地产版块开始一路向下调整，并于7月3日创下年内新低5157.52点。如果从年内高点到低点来算，跌幅高达35.22%。

颓势难改

地产股估值低位徘徊

根据克而瑞研究中心最近公布的数据显示，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。

然而，靓丽的销售业绩并没有改变地产股的颓势。7月2日，AH地产股受多方因素影响，再次出现下跌。

从资本市场整体表现来看，数据显示，截至7月2日，上海证券交易所1432家上市公司平均市盈率为13.71倍，其中A股平均市盈率13.72倍，创出2016年3月份以来的新低。深圳证券交易所2115家上市公司股票平均市盈率24.73倍，为近年来新低。其中深市主板上市公司475家，平均市盈率16.68倍；中小企业板上市公司911家，平均市盈率29.02倍；创业板上市公司729家，平均市盈率39.61倍。A股的整体估值，已经趋于历史底部。

对于地产股而言，一位私募人士表示，如果从估值上看，地产股确实值得买，很多龙头公司估值都在15倍以下。但如果从基本面综合考虑，风险依然很大，特别是考虑到负债率和资金压力。

从负债率和资金面看，根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心5月发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2017年上市房企资产负债率均值为65.05%，较2016年末下降0.29个百分点。

该报告显示，2017年约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值。约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间，保利、招商蛇口、金地和雅居乐等企业位于这一区间；另外25%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有绿地、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福和泰禾等持续扩张型企业。

与此同时，房地产企业资金供应却在减少。国家统计局此前公布的数据显示，今年1-5月份，房地产开发企业到位资金中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%。

事实上，最近一段时间以来，房地产企业在资金方面的负面消息不断。更是有国企背景的地产公司出现债务违约传言。同时，多家知名房企拟发行的数百亿元公司债也出现被“中止”的情况。

在业内人士看来，国内房地产行业今年的融资环境不断恶化，股债融资均处于收紧状态。还有相当一部分房企的债务进入集中兑付期，这也加深了对企业的影响。

大股东增持消息

不断

然而，资本市场的持续低迷也使得一些上市房企大股东出现集中增持的情况。

据中房网不完全统计，自6月份以来，包括禹洲集团、融信中国、龙湖地产、新城控股、泛海控股、旭辉控股等多家A股H股上市房企大股东在不断增持公司股份。

7月3日，旭辉控股（00884.HK）发布控股股东增加股权公告。公告显示，2018年5月28日至7月3日，旭辉集团创始家族林氏家族的家族信托共增持股票25,812,950股，总代价约为港币1.55亿元。

7月2日晚间，泛海控股（000046.SZ）公告称，公司于2018年6月28日收到公司实际控制人卢志强先生的通知，基于对公司持续稳定发展的信心和对公司股票价值的合理判断，继2018年6月28日通过深圳证券交易所证券交易系统增持300万股公司股份后，卢志强先生7月2日通过深圳证券交易所交易系统增持了公司股份150万股。

6月27日，新城发展控股有限公司发布公告称，其控股股东、董事及主席王振华再次在公开市场增持合共79万股新城发展控股有限公司的普通股股份，平均价格约为每股6.73港元，涉资532.03万港元。值得注意的是，新城发展于6月26日同样发布了公告，称王振华增持公司50万股，平均价格约每股7.16港元，涉资357.8万港元。两天之内，王振华已连续增持公司129万股，涉资889.83万港元。

此外，6月25日-27日，龙湖地产主席吴亚军连续三日增持公司511万股。6月20日，融信中国获欧宗洪家族信托增持26.5万股。6月15日，禹洲集团董事局主席林龙安增持公司50万股，6月20日再增持20万股。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网分析，对于部分股价偏低、股权结构比较分散的企业而言，在股权方面必须紧凑。在严跃进看来，一方面大股东通过增持能够抵御外来投资者的增持行为，有助于稳定企业经营和管理层稳定。另一方面，类似回购和增持，都体现了对于此类地产企业未来成长的看好，有助于股价的稳定发展。

中房网认为，尽管目前股市估值处于低位，但从实际情况以及外部环境来看，中小投资者还需保持谨慎。